甲有一筆已登記之土地，將其出賣於乙，已辦理所有權移轉登記，
但尚未交付，16年後，乙請 ..

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按不動產買賣買受人之請求權有二
1交付
2所有權移轉
兩個都是基於買賣而來的請求權(民348),時效15年.
查本件,已經辦理所有權(民法761)確定取得所有權,但尚未交付,無法現實占有,使用及用益,又已超過民法125的15年.故出賣人可抗辯之(民法144I).

先說明幾個觀念：

1. 甲已經為土地之移轉登記，代表買受人乙取得土地之所有權，而成為土地之所有人。

2. 出賣人甲雖已移轉不動產所有權予買受人乙，但在尚未交付占有前，依民法373條規定，土地之使用、收益權仍屬於甲。

3. 為了避免架空出賣人甲所得主張之履行抗辯權（若乙未付款），買受人乙僅得依民法348條規定請求出賣人甲履行買賣契約交付標的物。

4. 甲為土地原所有人，其占有為合法占有。

故：甲得主張時效消滅完成而拒絕履行交付土地。

解決之道在於『債權相對性原則』：買受人乙得將土地之所有權移轉登記予第三人丙，再由丙出面依民法767條向出賣人甲請求返還土地，可達成使出賣人甲交付土地之效果。


以上個人淺見，請參考!!

實務見解認為,於此情形,乙因登記取得該屋所有權,但因乙之請求權(767)罹於時效,而甲非無權占有
故甲得繼續占有該屋,並拒絕交付
七0台上212決;七0台上114決;王,物權94P,參照

雖然這這問題，已經有幾位大大發表意見了，但其實實務判決是根據個案判斷，單看結論或許會還是一頭霧水，小弟不才，來發表一下意見，如有錯請不吝指正。
首先先來觀念說明：
一般而言，取得物之所有權，物分動產及不動產，其取得方式當然亦分為動產、不動產。
動產取得所有權方式：交付（占有）。
不動產取得方式：交付（占有）+移轉登記（這邊指的是既受取得）
動產取得僅要交付，即可取得所有權﹗
注意：有些動產要登記之類的，那不是取得所有權之要件，譬如，購買機車（動產），只要機車交付買受人占有，買受人就算取得機車的所有權了，至於一般俗稱過戶，那只是行政機關需辦理登記的程序罷了，非取得之要件。
不動產取得方式：交付+登記。
19上字第359號判例：登記制度原係保護合法取得權利之人，今訟爭房屋究係已否合法取得所有權，尚待審究，自難徒以已經登記為藉口。
其實學者也是認為，若僅有交付或僅有登記，不算取得不動產所有權。我想這一點，一般教科書許多都會提到，不過一般人似乎認為既已登記，即取得所有權﹗
如依此看法，題目中的土地：
1.已經登記為乙名下所有，那為何乙不能主張民法767條，乙是所有權人啊，也不是共有，那甲不就是無權占有，為何乙不能以所有權人身份用767請求無權占有人甲返還﹖
2.上面柏檜大大說的2個請求權（交付及移轉登記），是有15年消滅時效的適用，這是正確的，但是既已時效消滅，不能請求交付（因已移轉登記了），那乙可以以所有權人身份，請求返還，不是嗎﹖那為何不能用767﹖
3.經登記之不動產，沒有15年的消滅時效之適用。
所以其實是因為登記而未交付，就不動產而言，乙根本未取得所有權，這也就是民法新增759-1第一項規定，不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。僅是推定，亦可舉反證來推翻，且為兼顧264的同時履行抗辯。有時後書上在舉例子時，也僅寫已登記而取得所有權，其實這是寫書老師推定你知道不動產是交付+登記，且並不是要考這個問題，故無須詳細再說一次是已登記且已交付。
有了這觀念後，再來看題目：
甲有一筆已登記之土地，將其出賣於乙，已辦理所有權移轉登記，但尚未交付，16年後，乙請求甲交付土地
1.甲有一筆已登記之土地，將其出賣於乙，已辦理所有權移轉登記，但尚未交付。所以這邊可以說，乙僅享有登記名義，但並未取得該不動產所有權，因為欠缺了交付（占有）這個動作。
PS：以前農業社會常發生的借名登記，一直到現在，可能因為私心作祟，所有人想要回土地，都要去打官司才有可能要回來，那為何能要回來﹖就是因為雖登記於借名人名下，但事實上僅是借名，而沒有將土地交付，當然，如果有證據顯示，確實僅是借名，是可以要回來的。所以登記不代表取得所有權，一定要有這觀念。
2.既然乙未取得所有權，該土地則仍在原所有權人甲所有，故甲亦非無權占有，這也就是為何乙不能依767請求甲返還之原因。
3.16年後，乙請求甲交付土地。誠如上面大大回答的，請求交付的請求權，已因15年時效消滅完成，故甲得拒絕交付。
4.乙享有登記名義，係因與甲的買賣契約效力，故無不當得利可言。
5.從上面可知，乙僅得向甲依348請求交付，惟甲因時效完成，可拒絕交付；而乙享有登記名義係基於買賣契約，故甲又不得向乙依179不當得利之規定請求登記回去給甲，結論，互不得請求。面對此僵局，誠如angushuang在題目中所言，那乙不是很悶嗎﹖
正如davidd4081大大所言，解決之道在於『債權相對性原則』：買受人乙得將土地之所有權移轉登記予第三人丙，再由丙出面依民法767條向出賣人甲請求返還土地，可達成使出賣人甲交付土地之效果。
這是對的，但小弟不才，幫忙再解說清楚一點﹗如有錯，請指教。
說明：
1.如小弟上述所言，乙既然因沒交付而僅享有登記名義而沒取得所有權，為何能再將該土地賣與第三人丙﹖這就要說到民法上一個重要的觀念，就是買賣不以擁有標的物所有權為必要。故乙是可以出賣甲的土地給丙。
2.乙雖沒有所有權，但因乙有登記名義，所以乙是無權處分他人之物，亦因是無權處分，故丙可以依759-1第2項，主張善意信賴公示原則（不動產的公示原則就是登記）而取得該土地之所有權（善意受讓的前提是無權處分，此觀念頗重要，要牢記）。所以到這邊的話，所有權就確定由丙善意受讓而取得，甲就沒有所有權了。
3.因債權相對性的問題，故甲不得以與乙之間的買賣契約（債權）來對第三人主張，因為丙並非甲乙間買賣契約的當事人，故甲不交付可能是因為乙未給價金等原因，不能拿此等同時履行抗辯來對丙主張，因債權相對性，故此因買賣契約的問題，甲僅能對乙主張。
4.因丙已經善意取得該土地所有權，故丙已確定為所有權人，非如乙般僅享有登記名義。
5.丙既有該土地之所有權，即得以物權的對世性（即物權可對任何人主張），依767向甲請求返還，因此時丙是所有權人，而甲已經是無權占有人了。

補充解說各答案為何不對：
A乙之物上請求權不適用消滅時效規定，故甲不得拒絕
答：經登記之物上請求權確實沒有消滅時效之適用，惟本題中，乙並非所有權人，所有權人是甲，而767第一項前段之要件，必須是所有權人請求無權占有人將物返還，乙不是所有權人，甲亦非無權占有。故本答案是錯的。
B乙為土地之間接占有人
答：乙根本沒占有土地，因根本未交付，參民法940、941之規定自明。
C甲得拒絕交付
答：正確答案，理由請參照上述說明。
D乙得行使侵權行為之損害賠償
答：並無侵權行為，故不得請求侵權行為損害賠償。
這樣說明，不知道有沒比較清楚﹖以上完畢。

乙再將不動產出賣與丙(僅有書狀)但無法交付.
丙可否主張767,向甲請求交付?
依4樓大大的建解:
1丙善意取得,有759-1的適用,取得完全的所有權.
2雖為繼受取得,但因債之相對性,可中斷甲乙之抗辯.
..............

但若乙言明,事實如止,丙知情況,買受之,則可否行使767?
或要求乙負瑕疪擔保(無法交付)?

下面是引用 柏檜 於 2009-12-01 19:02 發表的 :
乙再將不動產出賣與丙(僅有書狀)但無法交付.
丙可否主張767,向甲請求交付?
依4樓大大的建解:
1丙善意取得,有759-1的適用,取得完全的所有權.
2雖為繼受取得,但因債之相對性,可中斷甲乙之抗辯.
..............

但若乙言明,事實如止,丙知情況,買受之,則可否行使767?
或要求乙負瑕疪擔保(無法交付)?

呵呵～小弟上面所言，是僅就學理可做此解釋而言，如果題目這樣給你，你可以這樣回答，至於柏檜兄的疑問：
1.丙善意取得,有759-1的適用,取得完全的所有權.
我們一般在講善意受讓，前提是無權處分才有善意受讓的問題，有權處分的話，就沒有善意不善意的問題。而可以主張善意受讓，當然必須要有可得信賴的公示外觀，只要有可值得信賴的公示外觀，第三人又是善意不知情的情況，法律就保障第三人以及交易安全。
就公示原則而言：
動產：交付（占有）。
不動產：登記。
準物權（債權、無體財產權），不要求公示外觀，所以無善意取得之適用。
亦即，需具備公示原則，始得主張公信原則而善意取得﹗所謂公信原則，即法定公示外觀及信賴法定公示外觀之原則。故只要是善意信賴登記（不動產）而為法律行為，則可主張善意取得，一物一權主義，既已由第三人善意取得不動產，則原不動產所有人喪失其不動產所有權。
柏檜兄應該知道，以往不動產的善意受讓，法並未明文規定，一般都是援引土地法43條，98年1月物權修法時，增訂759-1，我想就不動產的部分再補充說明一下，土地法43條：依本法所為之登記，有絕對效力。而759-1第一項的登記名義，僅僅是推定適法享有此權利，因學者長期以來主張，登記可以是權利證明，但不是權利取得之方式，所以759-1修法新增時，不像土地法43條一樣，賦予絕對的效力，而在修正理由中也提到，為免文義兩歧，將來土地法修法時，應將土地法43條配合本條修正。
所以我想，柏檜兄可能覺得，那乙賣給丙，一樣沒交付，為何可取得所有權﹖呵呵，因為丙取得所有權，是善意受讓，這是為了保障交易安全所設的制度，〝嚴格來講〞，是非正常的取得途徑。
2雖為繼受取得,但因債之相對性,可中斷甲乙之抗辯.
這問題我想先釐清一下：
（一）我之前回答，在不動產的取得部分，註明繼受取得，那是對買賣而言，如果是土地重劃、善意受讓等，那是原始取得，繼受取得才有瑕疵擔保的問題。
（二）債之相對性，並不是可中斷甲乙的抗辯，這部分觀念要弄清楚，不是中斷問題，而是主張問題，故無所謂中斷。意思就是，假設題目中，甲不交付給乙，是因為乙並未給付價金，甲一樣可以主張同時履行抗辯，但因債之相對性，只能跟債之關係的相對人主張，故甲主張的同時履行抗辯，僅可以對乙主張，而不能對丙（第三人）主張，因為丙並非甲乙間買賣契約當事人，這題目中，有2個買賣契約，一個是甲乙間，一個是乙丙間，丙僅與乙發生債之關係（因為不同買賣契約）。所以並不是中斷甲乙間的抗辯，而是甲基於債之關係，僅得對債之關係中的當事人主張，而甲乙的債之關係當事人，就是只有甲乙2人，丙乙是另一個債之關係，與甲無涉，這才是債之相對性的意思。甲只能訴請乙依348，交付當初甲乙買賣契約中的價金，或218-1來主張，因為對乙再主張同時履行抗辯已經沒有意義了，因為所有權已經為丙所取得，甲沒法用不交付給〝乙〞來對丙主張同時履行抗辯。
那甲可不可以不交付給丙，說實話，就法律上而言，丙已取得所有權，甲是無權占有，甲沒有任何權利可以主張不交付（賴皮死不交付給丙，不是法律上的權利喔）。
（三）丙向甲請求交付（應該說返還），是因為丙有所有權，而甲是無權占有（一物一權，一塊土地僅能有一個所有權，共有仍是只有一個所有權喔，不過這是另外一個觀念，就不說明以免開花﹗）所以符合767規定的要件，而物權是絕對性、對世性，故丙可依767要求甲返還。
3.但若乙言明,事實如止,丙知情況,買受之,則可否行使767?
或要求乙負瑕疪擔保(無法交付)?
呵呵，在民法中，善意、惡意的簡單區分，就是知不知情，如果丙知情，那丙就是惡意，當然沒有〝善意〞取得的問題。既然沒有善意取得，那丙當然就無法取得所有權，也就不是所有權人，當然就不能行使767啊﹗767的要件是：所有權人來行使該物上請求權，相對人是無權占有。
至於瑕疵擔保，你這邊問的應該是權利瑕疵擔保，瑕疵擔保解釋起來有點複雜，但簡單來說，善意受讓是原始取得，不負瑕疵擔保責任﹗
我想，柏檜兄可能認為，乙應該負349的權利擔保責任，但是你換個角度想，甲能對丙主張何種權利﹖就法律上（非指現實上，現實上可能胡搞瞎搞無理取鬧之類的，但那是現實上的問題，不是法律上的權利），完全沒有啊﹗既然沒有，那乙要負何責任﹖再來提到無法交付，就法律上而言，丙既已善意取得，自然可請求甲返還，前面有說到，善意取得是為保障交易安全，故嚴格言之，非屬正常的方式，在法律上，只要第三人善意，就讓第三人取得所有權，並非需要嚴格遵守動產交付、不動產交付+登記。但因動產要主張善意取得，本身即要信賴公示外觀，而動產的公示外觀就是交付（占有），故動產善意取得的前提就已經是交付了，故沒有還要不要再交付的問題，而不動產的公示外觀是登記，也沒有交付的問題，故如果是善意取得不動產所有權，則出賣人不必負無法交付的瑕疵擔保﹗當然這是指題目的情況，如果是房子（因土地雖非不可能，但比較難滅失，所以我改成房子）因失火而滅失，且是在買賣契約訂立後，則為嗣後客觀不能之給付，出賣人則免給付義務，買受人則免為價金之給付，這是另外的問題（好像準備開花了，趕緊打住，呵呵）﹗單以本題而言，如上所述。
另外，延伸說明：
但若乙言明,事實如止,丙知情況,買受之,則可否行使767?
（一）乙如果都講明，事實如此，但有時想想，講明是講明到何種程度﹖
1.僅講明到甲尚未交付土地與乙，我想丙應該不願意買吧，因為麻煩，還要去跟另外的人（甲）要。
（二）如果講明到，是因為乙未交付價金（假設是這種情況導致甲不交付），那丙應該也不願意買吧﹗如果丙還願意買，此時有可能是為了幫乙把土地要到手，那這就是通謀須為意思表示了，依87條規定，乙丙間買賣根本是無效，丙自然就無法取得所有權，也不可能去跟甲主張767﹗
最後，其實上面說的都是權利上可以主張的，但如果是實際案例，打官司時要舉證，這才是麻煩的地方，如何證明是善意取得﹖其實這有點難﹗
所以針對柏檜兄的問題，簡單的說：
1.如果丙知情，就非善意，無法主張善意取得，自然丙就沒有所有權，當然無法主張767。
2.如果丙是善意取得，而善意取得的前提是無權處分及信賴公示外觀，也沒有交付問題，自然不負無法取得的瑕疵擔保。
雜七雜八說了一堆，不知以上的說明，柏檜兄可否接受或是有小弟講不清楚的地方﹖

謝謝回覆:大家討論,請勿介意.
一,其實簡單的說:整理如下,大大的見解是,
1甲僅登記所有權給乙,但未交付土地給乙
2乙再將土地賣與丙(在所有權是有權處分,在交付是無權處分)
3但因善意受讓下,丙取得完整的所有權(附送一個交付請求權)以圓滿所有權.且因債之相對性,甲對乙的抗辯,不能對丙主張.
4所以丙得向甲主張767(物上請求權).(不是主張買賣的請求權)
二,又若乙向甲明說沒有辦法直接交付,而是讓與交付請求權,要丙向甲請求占有返還,但並未說明已超過15年,甲可以對抗一事.
1則丙之善意取得是所有權?(因乙是有權處分)(債物均成立)只是有權利瑕疪(這個買賣的所有權不完滿),應不算是善意受讓,原始取得所有權.
2但乙未明說,則丙誤以為圓滿,向甲(767)請求時,債之相對性?
3管見以為此時,或以(返還占有)為物上請求權之部分內容,應包含在善意取得範圍內,即有權處分之所有權,但附了一個有對抗的返還請求權(卻未明說)(而且乙無權處分對甲之抗辯),使丙善意取得這個全部的圓滿所有權.

........
三,但若乙向丙言明一切,那就依契約:無權利擔保責任.
1乙丙只有所有權,乙賣與丙的是一個權利有缺的所有權(欠交付).
2丙即已接受,無善意受讓(因乙有權處分),但丙可否主張759-1,因為公示原則,而推定取得所有權(圓滿的)(因為交付是事實外觀,不用登記)?因丙已知甲交付占有可對抗一事,故不可.

.........
以上是在說明,這種個案,如以再賣與第三人,而想用第3人為善意取得,以取得占有的作法,恐有困難.
1未言明,則詐欺,且要負權利擔保責任.又無法善意取得(因為有權處分,只是那個交付是沒說的詐欺,交付這部分可否善意取得?).丙對甲主張善意取得,甲會說是有權處分,怎會跟誰買的向誰要,若主張讓與請求權以代交付,則繼受交付請求權,甲可以時效對抗的.丙只有回頭再向乙要求不能交屋的責任.(解約)
2已言明,則無善意取得,且不負權利擔保,乙都沒責任(且脫身了).丙買了一個欠缺的所有權,對甲不能主張,對乙也不能主張.丙想用債之相對性或善意受讓,買便宜屋,恐會傷財.
以上,請指正.
......

這...柏檜兄似乎有些點誤會了我的意思，另外說明：
2乙再將土地賣與丙(在所有權是有權處分,在交付是無權處分)
這部分是...所有權的地方是無權處分，因為乙並沒有所有權，而交付是事實行為，不是無權處分，除非柏檜兄指的是最廣義的處分。以下附上體系表：
處分（最廣義）→事實上處分（以事實行為來處分：譬如交付）、法律上處分（以法律行為來處分）
  法律上處分→負擔行為（譬如債權）、處分行為（最狹義）
      處分行為→物權行為、準物權行為
3但因善意受讓下,丙取得完整的所有權(附送一個交付請求權)以圓滿所有權.且因債之相對性,甲對乙的抗辯,不能對丙主張.
丙取得完整的所有權，但沒附送一個交付請求權，交付請求權是債權，丙最後是向甲依767行使物上請求權（767前段的所有物返還，這是物權不是債權）
二,又若乙向甲明說沒有辦法直接交付,而是讓與交付請求權,要丙向甲請求占有返還,但並未說明已超過15年,甲可以對抗一事.
1則丙之善意取得是所有權?(因乙是有權處分)(債物均成立)只是有權利瑕疪(這個買賣的所有權不完滿),應不算是善意受讓,原始取得所有權.
（1）丙的善意取得，是因為乙無權處分該土地，且善意信賴登記外觀，因而取得該所有權（物權）。
（2）債權原則上只要雙方讓與合意，要約、承諾皆有，意思表示無瑕疵，債權就成立。
（3）債權、物權要分開看，各自探討其要件，尤其物權有獨立性、無因性等特性。
（4）債權因不具備公示外觀，所以債權無善意取得之適用，這邊的善意受讓指的是物權。
2但乙未明說,則丙誤以為圓滿,向甲(767)請求時,債之相對性?
丙向甲依767請求返還，係基於丙對該土地的所有權，與債之相對性無關。
3管見以為此時,或以(返還占有)為物上請求權之部分內容,應包含在善意取得範圍內,即有權處分之所有權,但附了一個有對抗的返還請求權(卻未明說)(而且乙無權處分對甲之抗辯),使丙善意取得這個全部的圓滿所有權.
因乙無權處分，而丙取得土地所有權係基於善意受讓，乙是無權處分該土地之所有權，既以善意取得所有權，本即可依767請求返還，且乙無權處分該物權，跟甲能否抗辯是2回事喔。
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三,但若乙向丙言明一切,那就依契約:無權利擔保責任.
若乙向丙言明一切，那就是通謀虛偽，債權跟物權都無效，且這部分是舉證問題了而非依契約無權利擔保責任。。
1乙丙只有所有權,乙賣與丙的是一個權利有缺的所有權(欠交付).
交付是事實行為，不是權利有缺的所有權，所有權本身不是權利無缺，頂多是限制（譬如有用亦物權或擔保物權在該所有權上）
2丙即已接受,無善意受讓(因乙有權處分),但丙可否主張759-1,因為公示原則,而推定取得所有權(圓滿的)(因為交付是事實外觀,不用登記)?因丙已知甲交付占有可對抗一事,故不可.
丙即已接受，無善意受讓，非乙有權處分，而是因為丙知情屬惡意，所以不能主張善意受讓。
.........
以上是在說明,這種個案,如以再賣與第三人,而想用第3人為善意取得,以取得占有的作法,恐有困難.
1未言明,則詐欺,且要負權利擔保責任.又無法善意取得(因為有權處分,只是那個交付是沒說的詐欺,交付這部分可否善意取得?).丙對甲主張善意取得,甲會說是有權處分,怎會跟誰買的向誰要,若主張讓與請求權以代交付,則繼受交付請求權,甲可以時效對抗的.丙只有回頭再向乙要求不能交屋的責任.(解約)
2已言明,則無善意取得,且不負權利擔保,乙都沒責任(且脫身了).丙買了一個欠缺的所有權,對甲不能主張,對乙也不能主張.丙想用債之相對性或善意受讓,買便宜屋,恐會傷財.
以上,請指正.
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能否再請教,大家討論,不要介意.
兩種情形:
1甲乙假買賣,假登記,未交付乙.乙再賣與丙.(乙無權處分,丙有善意受讓,就所有權部分),但就甲還在用A屋地一事,無法交付,如何處理?丙可向甲以何基礎請求交付嗎?(通常考題在問這一型)

2甲乙真買賣,真登記,未交付乙(可能有同時抗辯,或時效消滅),乙再真賣與丙,(此時乙有權處分所有權,丙也登記取得所有權),但交付這個事實未完成,如何處理?丙可向甲以何基礎,請求交付嗎?(這一類型,還真找不到見解)

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