分享:
▼
x0
|
本來賣房子是有錢人的事情，由我來說不太合適，但是最近一次交房租的經歷給我的打擊太大了，竟然有些神志不清得考慮起買房子的事情。雖然大家都有共識，北京這地界的房東黑，但是沒有交過房租的人很難理解他們到底黑到什麼程度。上個月交完下一季度的房租之後，我數了數帳戶裏剩下的那組數位，發覺竟然不夠買雙像樣點的鞋。哇呀呀，我幾個月起早貪黑，勒緊褲腰帶省下來的那些錢竟然全都跑到了房東的口袋裏，而我用這筆錢換來的只是跟一窩四世同堂的蟑螂合住在這個破一居裏，而且還只能住三個月。自己掙錢別人花，人世間還有比著更悲慘的事情嗎？由於現在北京的房租跟買房子的月供差不多，所以就有些動起了買房的念頭來。
其實這年頭有買房打算的人不在少數，原因也很簡單，單位分房沒戲了；現在的准老婆又挑剔；如你所知，現在的女孩子誓死也不願意跟公婆住在一起，這種情況就注定了目前大多數育齡青年為了能早日入洞房而努力打拼的悲慘現狀。不過誰也知道，買房實在是一筆很大的投資。一百平米的二、三居室在北京就要花60多萬，這個不要臉的價錢，無論是對於藍領還白領，都是一筆巨大的開支，對於下崗職工相當於什麼我就不說了。雖然現在各家銀行都鼓勵大家貸款買房，哭著喊著要借錢給你來買房。所以房子雖然好住，但是錢難還?，幾十萬的貸款一還二十年，無論作為債主的銀行如何鼓吹買房貸款的便利，但是作為掏錢者誰都會好好考慮一下現在買房到底值不值呢？
其實買房者無非怕兩件事，一是買房後房價下跌，一是到期還不起貸款。而就現在單就房地產市場反饋的資訊與經濟基本面來看，這兩種情況都可能發生，所以買房者還需要三思。下面就試分析一下原委。
未來利率走高的可能
目前的購房貸款還款期通常為二十年。個人首付房款的20％，銀行貸款80％房款，而且不能超過額度（例如有的銀行這個額度是39萬）。今年貸款利率為4－5%，以後貸款利率一年一確定。根據以上條件我們不難算出一個大概，如果從銀行貸款（以80％房款為例）買房的話，到時候單需要付的利息就約為20％的房款。換言之，按目前的利率水平，二十年需要總共付1.2倍的房款給銀行，而如果還款期間利率走高的話，或者工作有大的變動的話，那我們就只有哭了。
而就現在的經濟面分析，利率走高的可能性還是很大。目前的利率水平處於近十年來我國利率水平的低位，在未來的二十年中，當經濟過熱時，央行首先會考慮調高利率以抑制升溫的經濟。除此以外，另一重要因素是我國利率制度的結構性問題。我國目前的利率並沒有完全市場化，但是市場化的腳步卻一直沒有停下來過。今年5月，央行就向國務院提交了一項擴大商業銀行貨款利率浮動許可權的方案，在該方案中允許商業銀行對所有企業貸款利率較指定利率上浮50％。而今年8、9月間，世界銀行也向中國政府建議穩步推進利率的市場化進程。雖然目前國內四大國有銀行集體向央行提議推遲該進程，但中國穩步推進利率市場化的趨勢是可預見的。從民間融資情況看，目前較為穩定合理的利率基本處於9-12％的區間，是購房貸款4－5％利率水平的2倍。在該利率水平推算的話，應付利息就需要翻一倍，也就是50萬的房子，共需要付出20萬利息。當然，這是較為極端的一種情況，但是購房者在買房子的時候應該適當加一個權重對此因素予以考慮，選擇適當價位的房屋，以防日後還不起錢。
樓盤供銷不平衡，空置房持續增加
國家統計局雖然慣於發"現在的形式一片大好"的資訊，但是據他們發佈的一個資料，今年前7個月全國空置房面積大幅上升，全國空置商品房面積1.2億平方米，其中空置一年以上的超過50%，占壓資金超過2500億元，居中國各行業不良資產之首，情況依然有些不妙，而空置房的增加，是由目前房地產供銷不平衡所致，說句大家都懂的話就是花大錢蓋起摟來卻沒有人買。下面以京滬穗三地為例試分析這種情況：
北京
根據北京市統計局提供的資料：截至2002年6月30日，北京市空置商品房的面積為710.1萬平方米，增長20.4%，其中商品住宅572.2萬平方米，增長21.6%。
1996-2002年北京商品房供銷及空置面積
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002.1-6
竣工面積 663.4 682.3 842.8 1208.5 1365.6 1707.4
銷售面積 215.3 290.9 490.2 544.4 956.9 1205.0
空置面積 214.8 298.3 334.8 624.3 627.4 774.0 710.1
2002年6月北京市房地產業資料
單位：萬平方米
空置商品房面積 710.1
其中：空置商品住宅面積 572.2 80.6%
空置時間時間一年內 376.0 53.0%
人均住房使用面積 17.62平方米
上海
2002年上半年，上海市房地產市場供需總量均達歷史同期最高水準：竣工面積468.51萬平方米、銷售面積646.71萬平方米。上海空置房面積的最高峰出現在1999年，達到1297.14萬平方米。2002年上半年，雖然商品房空置面積降到869.51萬平方米，其中住宅空置面積482.03萬平方米，但是從絕對數字上看，空置面積仍然很大。
廣東省
廣東省目前空置房面積已達2000萬平方米，占全國空置房總量的20%。2002年上半年，廣東省商品房竣工面積高出銷售面積100萬平方米，而在建的商品房面積已接近1億平方米。廣東省建行今年要清理的壞賬接近800億元，其中80%與房地產有關，僅廣州市兩家大型房地產公司所欠地款竟達10億元以上。
從全國商品房的空置率看，有關專家估計我國商品房空置率高達26%，大大超過國際空置率10%的紅線標準。而美國商品房的空置率僅為7%，擁擠的香港市場約為3%至4%。我國商品房空置率持續走高的原因是：國內房地產開發商一味開發需求量不大的高端市場，而輕視開發需求量巨大的中低檔市場，供需三角形的倒置導致了供銷失衡，而供銷失衡若長期存在勢必會形成對房地產市場的衝擊。
經濟適用房供給增加，將帶動房價下調
經濟適用房是個好東西，跟大寶一樣，價格便宜量又足。從國家計委、建設部及財政部近期發佈通報來看：我國將計劃投資1699.3億元在全國興建2.255億平方米的經濟適用房，其中新開工面積占13207萬平方米，續建專案施工面積9345萬平方米，以便使我等中低收入者有能力整個窩來遮風避雨。鑒於全國空置商品房面積已達到1.2億平方米，而如果再加上新增的2.255億平方米低價位經濟適用房的話，目前居高不下的房價下行依然初見端倪。
公房的全面流通，將增大房屋供給，衝擊現有房價
公房上市流通是從1996年8月上海開始試點的，截至1998年3月有600多套已購公房上市成交。隨著《上海市不可售公有住房差價交換實行辦法》的出臺，上海全面開放了存量市場。從上海的實踐看，公房流通極大活躍了二手房市場，二手房的低價轉讓下拉了新建商品房的房價。隨著公房流通推廣到更多城市，房屋供給將大幅增加，活躍的二手房市場將衝擊現存不合理的虛高房價。在北京等公房面積可觀的城市，公房上市流通對於房價的衝擊自是一目了然的事情。
投資目的購房增多，不穩定因素增加
我們買房子自然是為了住，但是不排除有很多人買房子是為了其他的目的。據統計，上海市2002年上半年購買高檔樓盤的人中，境外人士占了30.9%，外省市人士占22.7%，合計占53.6%，超過了購買高檔樓盤者的半數。而去年40萬元一畝的地價今年已經能賣到80多萬元，4000元/平米以下的樓盤越來越少，8000元/平米以上的樓盤越來越多。據上海社科院最近完成的報告：2002年上海樓市持續供需兩旺的背後，正孕育著一些過熱的徵候，主要表現在樓市圈地運動異常熱乎，高檔住宅大量上市，投資購房成為時尚。這些以投資投機為目的的購房者，是房地為市場中的不穩定因素，一旦市場方向扭轉，會加速資金的撤離而衝擊房地產市場，從早期海南的房地產市場的演變過程，我們能得到一些啟示。
房地產商爭赴最後的盛宴
全國房地產商數量近兩年迅速增加，如北京市房地產商從3年前的1000餘家猛增到目前的近4000家；房展會日漸頻繁，北京市2002年平均每個月有房展2.5次；房地產商"燒錢"行為增多，投資金於開盤儀式、業主聯誼、概念推廣，顯現出樓盤競爭的日益激烈；圈地行為多，廣州市場一家開發商一筆圈下1.8萬畝土地，遠遠超出了小區建設的概念，而達到了城鎮建設的數量級……在熱絡的房地產市場氛圍中，部分業內人士公開表示了擔憂。萬科董事長王石公開發表個人意見："5年的增長中，房地產商圈地面積過大，圈地泡沫已經出現。全國地產業平均負債率高達85%，一旦市場出現波動，企業的資金鏈就會出現斷裂"。
在目前的情況下，房地產開發商編出來的誘人故事已經令不少人變成了准購房者，但是這是很危險的一件事情，如果你看到這裏還沒有打消在近期買房的念頭的話，我也只有祈禱萬能的上帝來保佑你了，但願他老人家有空。
|
